| La vivienda es un negocio, no un derecho |
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| EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA... |
| El problema de la vivienda es el enladrillamiento de este país al servicio de la especulación y el lucro, construyendo sin freno y destrozando el territorio con una política de tierra quemada y de huida hacia delante. El objetivo es hacer negocio vendiendo casas, da igual cual sea el precio a pagar o si esas viviendas nunca serán habitadas, el negocio es lo primero. |
Nos dicen que hacen falta más viviendas y que se necesita urbanizar más suelo para construirlas.
La realidad es que sobran: hay más de 3 millones de viviendas vacías en España. La vivienda no es asequible porque se ha convertido en una mercancía más con la que se especula, se vende o se alquila, donde algunos se lucran a manos llenas a costa de una necesidad social básica excluyendo de la vivienda a los que no resultan rentables para el mercado y encadenando al resto de por vida a una hipoteca.
En este país estamos sufriendo una gran conspiración silenciosa: la mayor transferencia de renta de nuestra historia, en beneficio de una minoría, un “oligopolio de la vivienda”, que controla la propiedad del suelo y la promoción y construcción de viviendas. Y en su labor cuentan con la colaboración necesaria –cuando no cómplice- de las Administraciones Públicas y con la inoculación en el ideario colectivo de la idea de “la compra de una vivienda es la mejor inversión”, con el que las masas se suman gustosas a este “capitalismo popular del ladrillo”.
Millones de proyectos de vidas están siendo sacrificados en el altar de la vivienda. Lo que se hipotecan no son casas, son nuestras vidas.
El posicionamiento de la Asamblea:
¡LA VIVIENDA ES UN DERECHO, NO UN NEGOCIO!
Y la mejor forma de garantizar este derecho es que el acceso a la vivienda no dependa del mercado y la propiedad. ¿Y de que derecho a la vivienda hablamos? Del derecho de alojamiento, a habitar una vivienda digna a un coste asequible, lo que no pasa por la propiedad de esa vivienda, ni por su mercadeo, ni por gastar la vida para pagar la casa.
Para garantizar este derecho fundamental es condición necesaria unas Administraciones Públicas no corruptas y al servicio de los ciudadanos, y no como hasta ahora, al servicio de la especulación inmobiliaria y los que la promueven. Nuestros “representantes” ni siquiera cumplen las leyes que ellos mismos han aprobado y que deberían garantizar el acceso a una vivienda digna.
Queremos ir más allá de la mera satisfacción de la necesidad individual de alojamiento, y plantearnos y plantearos en qué modelo de ciudad queremos insertar esas viviendas, con qué modelo de urbanismo queremos que se generen, qué sistema de relaciones sociales y de interacción con el resto de la ciudad y del territorio pretendemos generar, con qué criterios de necesidad y sostenibilidad abordar la expansión urbana, etc.
Propuestas para garantizar el acceso a una vivienda
Para lograr el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda, ésta debe dejar de depender del mercado, incidiendo en tres ejes de actuación fundamentales contra las causas del problema de la vivienda y uno más acerca del modelo de urbanismo, de ciudad y de sociedad.
Dar uso a las viviendas vacías existentes
El objetivo es dar un uso social (que se habiten) a los más de tres millones de viviendas vacías existentes (sin incluir los cuatro millones de segundas viviendas). Pasos para lograrlo:
Identificar las zonas con “Necesidad Urgente de Vivienda” (NUV) en función de la demanda de viviendas en cada municipio y territorio.
Establecer un censo actualizado y supervisado de viviendas vacías para los municipios con necesidad urgente de vivienda. Para ello se debe definir y acotar previamente el concepto de “vivienda vacía”, en base a inspecciones, a los datos de empadronamiento y los consumos básicos del hogar (luz, agua), entre otros criterios posibles.
En las zonas NUV, una vez identificada una vivienda vacía, se dará un plazo (3 meses por ejemplo) a los propietarios para que demuestren que están habitadas. Transcurrido el plazo, si el propietario no puede acreditar la ocupación de la vivienda tendrá dos opciones:
Inscribir la vivienda vacía en una bolsa de alquiler social, a través de la cual se gestionaría todo lo relacionado con el uso y alquiler de esa vivienda. El precio del alquiler se fijaría en función de los costes de conservación y mantenimiento del edificio y la vivienda, de forma que se mantenga en perfecto estado de habitabilidad para el momento que el propietario pueda reclamar un uso legítimo de la vivienda.
Si opta por mantener la vivienda vacía allí donde hace falta, se la considerará un bien de lujo y será gravada, por tanto, con un contundente impuesto cuya cuantía desincentive el mantenerla desocupada.
Política pública de vivienda
Allí donde el parque de vivienda existente no sea suficiente para cubrir las necesidades de alojamiento de la población, la iniciativa pública generará suelo barato para promover vivienda social en alquiler. El objetivo es que en el periodo más breve posible, toda la población que lo desee pueda acceder a una vivienda de alquiler social fuera de los mecanismos de mercado.
Abaratar el suelo para uso social
Declarar todo el suelo inicialmente protegido y no urbanizable. La generación de nuevo suelo urbano y urbanizable deberá responder al interés social general y ser gestionado con criterios democráticos mediante la participación activa de la ciudadanía.
Desligar el valor del suelo del precio de mercado, que incorpora expectativas inmobiliarias. Cuando el suelo se expropie para generar vivienda social, se expropiará pagando un precio ligado a su aprovechamiento agropecuario o similar.
Construcción de viviendas públicas de alquiler
El objetivo es constituir un amplio parque público de viviendas de alquiler reducido (al coste de mantenimiento y reposición) gestionado mediante bolsas públicas de alquiler. Estas viviendas se edificarían a través de una constructora pública, lo que garantiza unas condiciones laborales dignas y no precarias a los trabajadores que las construyan y además, abarata su construcción al eliminar el margen de beneficios con el que operan las empresas privadas del sector.
Para lograrlo, todo el gasto público en vivienda debe destinarse a promover la vivienda social de alquiler. Para ello debe reorientarse la política actual, centrada en subsidiar la compra de vivienda, eliminando progresivamente la deducción del IRPF por compra, incorporada al precio de la vivienda y por tanto, convertida en una transferencia de renta al vendedor.
Las diferentes Administraciones Públicas deberán garantizar este parque público de alquiler en el plazo más breve posible. Por ejemplo, los Presupuestos Generales del Estado de 2007 prevén destinar 9.000 millones de euros a vivienda, principalmente a bonificaciones fiscales y deducciones por compra de vivienda. Con ese dinero se podrían construir hasta 150.000 viviendas públicas en alquiler. Si fueran necesarias más, se podría aumentar el gasto público en vivienda reasignándolo de otras partidas presupuestarias menos prioritarias o revertiendo las regresivas reformas fiscales de los últimos años para disponer de recursos adicionales.
Urbanismo al servicio de los ciudadanos, no al del mercado
Articular el territorio con criterios de sostenibilidad, al servicio de los ciudadanos y de sus necesidades y no las de los propietarios del suelo, promotores y constructores. Para lograrlo es imprescindible la participación democrática real de la ciudadanía en el desarrollo urbanístico del territorio y someter a referendum la aprobación de los planes urbanísticos.
Un urbanismo al servicio de los ciudadanos debe pasar por consolidar y mejorar la ciudad ya existente, con una edificación en altura razonable (ni adosados ni rascacielos), con bloques de viviendas en manzanas abiertas a la ciudad y a la calle y no como prisiones encerradas sobre si mismos, promoción de los espacios gratuitos de socialización ajenos a la lógica comercial (plazas, parques, centros sociales, espacios deportivos), apuesta por el transporte colectivo (intermodal) y la accesibilidad (peatonalización), mezcla de usos del suelo no excluyentes entre si, evitando la especialización extrema del espacio urbano, la creación de zonas marginales (“guettos”)…
* Artículo extraído íntegramente de... (Enlace...)
* Hay que retirar las competencias urbanísticas a los ayuntamientos (Enlace...)
* A toda la información alojada en Ibérica 2000, de este mismo autor... (A más de 150 artículos...)
* Más información relacionada con la corrupción urbanística... (Enlaces...)
* CERCLE OBERT DE BENICALAP
* Ciudadanos españoles "CONTRA LA ESPECULACION URBANISTICA"
CAUSAS DEL ALTO PRECIO DE LA VIVIENDA
27/10/2006
La connivencia con un promotor urbanístico local porque tal conducta es , hoy día, una práctica habitual en muchos Ayuntamientos españoles, gobernados por auténticos delincuentes, que han accedido al cargo por circunstancias no siempre democráticas ( compra de voto, clientelismo, etc.).
La ciudadanía siempre ha intuído que esto es así. Ahora, poco a poco lo va sabiendo; porque el nivel de corrupción municipal es ya tan alto, que inevitablemente se hace público. La corrupción en los Ayuntamientos es creciente,corriente ya, rutinaria casi, muy organizada. Tiene su causa principal en la falta de ética de los responsables políticos. En segundo lugar, viene propiciada por la mediocridad de Alcaldes y concejales, muy condicionados en su gestión y fácilmente manipulables, en consecuencia.
La partitocracia, una inadecuada legislación electoral, el transfuguismo, el insuficiente régimen de incompatibilidades de los corporativos, la perversión del sistema de acceso a la función pública local, la ineficacia de los controles legales internos, etc., son otras tantas causas del fenómeno.
Como consecuencia de todo ello, surge el desprestigio de la política y la desconfianza de la ciudadanía en el sistema... (Enlace...)
* Informe de Greenpeace 2006 sobre "La situación del litoral español, con una destrucción a toda costa... (Enlace...)
| Insertado
por: silvia3942 (28/10/2006) |
| Fuente/Autor:
Recopilaciones de Antonio Marín. Valencia. |
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* Contra la crisis de derechos, por la vivienda digna: ALQUILER SOCIAL UNIVERSAL.
Después de casi tres años luchando para que se haga efectivo el derecho a la vivienda digna, esa necesidad básica reconocida en un papel mojado, ahora nos encontramos con la paradoja de que los grandes protagonistas de la especulación, que no son otros que los banqueros y los señores del ladrillo, son rescatados con la excusa de la crisis por sus cómplices, los poderes públicos. Tenían razones para hacerlo. No en vano, sin la colaboración activa de la clase política, no hubiera sido posible esta doble crisis que padecemos, la internacional y la propia, resultado de esa burbuja inmobiliaria que miraron de forma tan complaciente y sumisa. Los teóricos representantes del pueblo han sido los que han hundido al pueblo para beneficiar a sus corruptos amigos del ladrillo. Por eso sabemos que no pueden seguir obrando de espaldas a la ciudadanía. Lo tenemos muy claro; si les dejamos solos, su receta será la de siempre: que nosotros paguemos la crisis que ellos han creado. Exigimos que la ciudadanía sea quien decida todo lo que deba hacerse ahora para afrontar este difícil momento histórico. Exigimos que los poderes públicos acaten la voluntad popular. Estamos hartos de las declaraciones solemnes de nuestros gobernantes sobre la democracia. No queremos discursos pomposos y vacíos, queremos practicar la democracia y ser los verdaderos protagonistas. Es hora de levantarse. A pesar del miedo que nos quiere infundir el poder con esta crisis; a pesar de este clima de terror que el poder está generando con la finalidad de que los trabajadores y trabajadoras accedan a seguir perdiendo derechos con tal de salir de esta grave crisis que ellos han causado. Su receta es sencilla, es la receta del terror: retirénomos a nuestros cuarteles de invierno llevándonos toda la riqueza que hemos ganado en los años de la abundancia, y dejemos que os pobres sean cada vez más pobres. Así serán presa fácil y acatarán todos nuestros deseos. Pero su juego se ha terminado porque su mundo ha terminado. No queremos volver a los tiempos de su abundancia, de esa abundancia que nunca llegaba al pueblo, de esa abundancia que pedía obligatoriamente nuestra precariedad. No queremos su mundo porque llevamos un mundo nuevo en nuestros corazones. Somo muy conscientes de lo queremos y de lo que pasará si seguimos cedemos. Si cedemos, todo lo que perdamos ahora no lo volveremos a recuperar después. Así ha sido siempre. La crisis de derechos comenzó mucho antes que la económica, y nunca tendrá fin si seguimos cediendo. Animamos a la ciudadania a que defienda con uñas y dientes todos sus derechos. Hoy ha sido la vivienda. Mañana será la educación. Pasado la sanidad.
* Llamamos a la ciudadanía a defender su dignidad derecho a derecho. En esta lucha todos tenemos mucho que decir. Nosotros y nosotras, la Asamblea VdeVivienda, queremos aportar nuestro granito de arena proponiendo un programa de medidas para garantizar el derecho a la vivienda, y que hemos llamado Alquiler Social Universal.
* Contiene las siguientes propuestas:
1- Expropiación de uso de las viviendas vacías que se encuentran en manos de los grandes acaparadores de propiedades inmobiliarias de este país: los bancos, las promotoras, las inmobiliarias y las grandes fortunas. Estas viviendas se destinarán a la constitución de un parque público de viviendas en alquiler. Deberá ser un alquiler estable, con garantías legales de una permanencia libre y duradera, y realmente social, por el que sólo se que pagar una renta mínima que garantice el mantenimiento del inmueble.
2- · Cambio de la ley hipotecaria de forma que cualquiera que no pueda afrontar el pago al banco nunca tenga que responder más allá del precio de subasta de la casa ante el banco.
3· Ni un euro de dinero público para entidades privadas, rechazo frontal a los planes usar el ICO para donar 3.000 millones a los constructores ni a las billonarias inyecciones de dinero público por medio de los bancos centrales.
4· Despenalización del uso de viviendas vacías para vivir o crear espacios sociales.
Estas son nuestras medidas contra la crisis de derechos en el ámbito de la vivienda y el mensaje que desde VdeVivienda os queremos dejar. Pero hoy, en este día, VdeVivienda no es el verdadero protagonista. Los auténticos protagonistas somos todos y todas los que estamos aquí. No lo sabéis, pero ya hemos vencido. Hemos vencido porque somos libres en nuestras cabezas y en nuestros corazones. Han perdido la primera batalla porque no tenemos miedo. Y van a seguir perdiendo, porque no hay nada más imparable que un pueblo consciente y sin miedo. Si seguimos adelante, sólo los puede esperar la victoria. Con V de Vivienda, con V de Victoria.
Más información:
Tlf de la Asamblea: 645 47 95 91
Daniel Jiménez: 652 794 454
www.madrid.vdevivienda.net
Video promocional de la manifestación:
www.youtube.com/watch?v=6DXoacBJ6v8
Todas las pegatinas convocando a la manifestación se encuentran en este link: http(-)://madrid.vdevivienda.net/materiales/pegatinas/14_Marzo_2009/
Texto resumen del alquiler social universal:
http(-)://madrid.vdevivienda.net/materiales/panfletos/panfleto_asu_v_def.pdf |
| Nombre: asambleaporunaviviendadigna (14/03/2009) |
E-mail: info@asambleaporunaviviendadigna |
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* Cómo garantizar el derecho a la vivienda.
Por RAFAEL PLA LÓPEZ* :
Para garantizar el derecho a la vivienda en el Estado Español desde un marco de viviendas vacías e hipotecas fallidas se plantea en primer lugar estimar el coste asumible por cada persona en función de sus ingresos, en segundo lugar resolver los impagos de hipotecas evitando desahucios y inmovilización de viviendas y en tercer lugar articular un parque público de viviendas en alquiler de gestión pública. Para ello es necesario establecer un salario social que garantice unos ingresos mínimos y asegurar su financiación pública, contemplándose un impuesto adicional sobre los ingresos elevados que puede suponer un tope superior variable de los ingresos netos.
Introducción
La conjunción de miles de personas sin hogar y miles de viviendas vacías a fecha de hoy, en mayo de 2009, revela una clara ineficiencia del sistema de gestión de viviendas en el Estado Español, que por un lado genera insatisfacción de necesidades sociales, y por otro lado inmovilización de activos inmobiliarios con consecuencias negativas para la actividad económica del país.
Señalemos que de acuerdo con el artículo 47 de la vigente Constitución Española "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho". En lo que sigue se plantean una serie de criterios para el cumplimiento de esta norma constitucional.
Señalemos no obstante que lo que se expone es un modelo matemático genérico, cuya aplicación debería hacerse a partir de los datos de que los mismos poderes públicos pueden disponer. Cuando se planteen concreciones numéricas será únicamente a guisa de ejemplo.
Por otra parte, dado que los procesos sociales están sistémicamente inter-relacionados, para conseguir el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda se hace imprescindible abordar otras cuestiones, como la garantía de unos ingresos mínimos y la fiscalidad.
El coste asumible de la vivienda
En ocasiones se plantea limitar tanto el eventual pago de un alquiler como el de las cuotas de una hipoteca por un porcentaje de los ingresos. Pero ello no parece razonable, dado que alguien con ingresos suficientemente elevados podría optar por dedicar una parte mayor de los mismos a sufragar una vivienda de mayor valor, siempre que con la parte restante pueda subvenir al pago de sus demás necesidades. Será por tanto preferible determinar el máximo dedicable a sufragar la vivienda con un criterio sustractivo y no de proporcionalidad.
Así, si tenemos
1. = ingresos netos
2. = coste mínimo de la satisfacción de las necesidades independientes de la vivienda
3. = proporción estimada del coste de la vivienda para sufragar gastos de mantenimiento y uso de la misma (luz, agua, limpieza, etc.)
entonces, si se dedica una cantidad D' a sufragar la vivienda, D'+D'·C=D'·(1+C) no podrá ser mayor que A-B, y por tanto la cantidad máxima que podrá dedicarse a sufragar la vivienda, bien por el pago de un alquiler, bien por el pago de una cuota hipotecaria, será
4. = (A-B)/(1+C)
Señalemos que ese tipo de cálculo lo realiza normalmente un banco solvente previamente a la concesión de un crédito, y los poderes públicos para estimar el coste de la vida en que se habría de basar la fijación del salario mínimo interprofesional. Señalemos también que el coste mínimo D de necesidades será menor si los poderes públicos aseguran la gratuidad de servicios públicos como la sanidad y la educación.
Así por ejemplo, si se estimara mensualmente B=600€ y C=1/3, alguien cuyos ingresos netos fueran de 1000€ podría dedicar al pago de la vivienda
D = (1000-600)/(1+1/3) = 400/(4/3) = 300€
Por tanto, con un salario mínimo interprofesional neto de 1000€ al mes los poderes públicos deberían garantizar la existencia en número suficiente de viviendas en alquiler con un precio no superior a 300€ . Si por el contrario el salario mínimo interprofesional neto es de 800€ deberían garantizarse viviendas con un alquiler mensual no superior a
D = (800-600)/(1+1/3) = 200·3/4 = 150€
Naturalmente, los cálculos hacen referencia al coste asumible por una persona. En caso de que una vivienda fuera compartida por un determinado número de personas, deberíamos multiplicar por dicho número el valor de D correspondiente a los ingresos netos medios de las mismas. Así, dos personas con un ingreso neto medio de 800€ podrían compartir una vivienda con coste de 300€ mensuales.
En todo caso, los poderes públicos habrían de optar o bien por aumentar los ingresos mínimos (correspondientes al salario mínimo interprofesional, las pensiones mínimas o un salario social) o bien por garantizar viviendas de un coste inferior. Ambas políticas serían compatibles con el modelo aquí expuesto.
Evitar los desahucios
Evitar los deshaucios por impago de hipotecas debe ser una prioridad, dado que dichos deshaucios agravan por partida doble el problema de la vivienda, generando por una parte más personas sin hogar y cargando por otra parte a los bancos con viviendas que tienen muy difícil rentabilizar.
En las actuales circunstancias no parece razonable pretender una solución en la que todos ganen, por lo que deberíamos conformarnos con una solución que minimice las pérdidas de las distintas partes.
Para ello habría que regular debidamente las condiciones en que puede darse la ejecución de las hipotecas fallidas, y en segundo lugar dar a los bancos la opción de optar entre dicha ejecución o renegociar el pago de las mismas.
En primer lugar, habría que establecer que la ejecución de una hipoteca cancele la deuda correspondiente. Si de alguna manera el establecimiento de una hipoteca supone una apuesta por ambas partes, quien la solicita y quien la concede, si las circunstancias económicas de los hipotecados les impiden seguir pagando las cuotas y la desvalorización de la vivienda lleva a que su valor tasado sea inferior a la deuda pendiente, la ejecución de la hipoteca debe implicar que ambas parten pierdan: el hipotecado la propiedad de la vivienda, y el prestatario el resto de la deuda. Por otra parte, si se trata del domicilio habitual y no de una segunda vivienda, habría que garantizar que el hipotecado pueda seguir ocupándolo durante un período de tiempo adecuado (por ejemplo, de un año) desde la ejecución de la hipoteca hasta que los poderes públicos puedan proporcionarle en su caso una vivienda alternativa. Durante ese período, el hipotecado debería pagar un alquiler igual al coste asumible D de la vivienda en función de sus ingresos.
En caso de que el banco o entidad prestataria quisiera evitar dichas condiciones para la ejecución de la hipoteca, debería renegociarla a su costa, con una cuota no superior al coste asumible D de la vivienda en función de los ingresos de los hipotecados, hasta la cancelación de la misma. En caso de que una ulterior disminución de los ingresos de los hipotecados hiciera también inasumible dicha cuota, la entidad prestataria podría optar de nuevo entre la ejecución de la hipoteca en las condiciones anteriormente indicadas o una nueva renegociación adaptando de nuevo la cuota al coste asumible D en función de los nuevos ingresos.
Al mismo tiempo, para las futuras hipotecas habría que regular sus condiciones para evitar que devengan en fallidas. Se han hecho propuestas de limitar las cuotas por un porcentaje fijo de los ingresos y fijar también de modo general un período de tiempo máximo para su amortización. Pero ello no parece razonable por los mismos motivos aducidos en relación al coste asumible de la vivienda. Se trataría, por el contrario, de establecer que la cuota no fuera superior a dicho coste asumible D en función de los ingresos de los hipotecados, práctica por otra parte normal en bancos solventes que no concedan hipotecas "subprime" o basura. Por lo que se refiere al tiempo de amortización, parece razonable que éste no supere el tiempo pendiente hasta la edad de jubilación obligatoria, a no ser que se garantice que las pensiones de jubilación no sean inferiores a los ingresos previamente percibidos, en cuyo caso la referencia podría ser la esperanza de vida. En todo caso, habría que establecer que la defunción conllevara la anulación de la deuda pendiente, salvo en caso de suicidio doloso, que la causa de la muerte conllevara una indemnización que permitiera el pago de la misma, o la existencia de otras propiedades cuyo valor pudiera compensarla.
Asimismo, y para que las proyecciones fueran fiables, habría que establecer que el interés con el que se calcula el tiempo de amortización de una hipoteca no pudiera sufrir un incremento superior al del coste de la vida.
Es claro que esta regulación dificultaría en determinados casos la concesión de hipotecas para acceder a la propiedad de una vivienda, por lo que debería acompañarse de una actuación de los poderes públicos para facilitar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler.
Alquilar bajo gestión pública
Se han hecho propuestas para la adquisición con fondos públicos de las viviendas invendibles. Pero no parece razonable incrementar el déficit público para garantizar beneficios a quienes impulsando la burbuja inmobiliaria han obtenido beneficios desmesurados y sido detonantes de la crisis. Otra opción es que los poderes públicos asuman la gestión de dichas viviendas, sin alteración de su propiedad, poniéndolas en alquiler a precios asequibles y entregando a sus propietarios el importe del alquiler (descontando, en su caso, gastos de gestión). Ello permitiría por un lado atender a las necesidades sociales de vivienda y por otro lado proporcionar a las empresas inmobiliarias, o en su caso a las entidades bancarias propietarias de las viviendas, unos ingresos que faciliten su actividad, respectivamente inmobiliaria o financiera, aunque dichos ingresos sean inferiores a sus expectativas previas en el contexto del boom inmobiliario. Y todo ello sin coste para el erario público.
En caso de que se optara por la expropiación de viviendas para pasarlas a propiedad pública, su indemnización debería abonarse también con el importe obtenido de su alquiler, hasta cubrir su valor tasado en el momento de la expropiación.
En todo caso, debería regularse la intervención pública forzosa de las viviendas que hubieran permanecido deshabitadas durante un año, excluyendo así las que tuvieran una ocupación estacional, bien como segunda residencia de sus propietarios, bien en alquiler durante períodos de vacaciones.
En el caso de viviendas transferidas a entidades bancarias por ejecución de hipoteca, dichas entidades podrían optar por solicitar la intervención pública una vez transcurrido una vez transcurrido el período adicional garantizado de ocupación por el hipotecado. En caso contrario, pasarían a intervención forzosa al año de estar deshabitadas. Naturalmente, en caso de prorrogarse el alquiler al anterior hipotecado no procedería la intervención.
El alquiler de las viviendas bajo gestión pública debería regularse de forma precisa.
En primer lugar, deberían catalogarse dichas viviendas en una escala de alquileres.
En segundo lugar, debería calcularse el coste asumible F del alquiler de una vivienda por quienes tuvieran un puesto de trabajo predeterminado, que sería su coste asumible D de vivienda menos
5. = coste estimado del transporte mensual entre la vivienda y el puesto de trabajo
6. = D - E
En ausencia de un puesto de trabajo predeterminado sería E=0, y por tanto F=D . En todo caso, únicamente podría optarse al alquiler de una vivienda en caso de que el importe del mismo no fuera superior al del coste asumible F del alquiler en función de los ingresos y en su caso el puesto de trabajo.
En tercer lugar, tendría preferencia en su caso el anterior hipotecado que estuviera ocupando la vivienda, siempre que su alquiler catalogado no fuera superior a su coste asumible F del alquiler. En tal caso, se estipularía el alquiler por una cantidad igual a dicho coste F. Ahora bien, si el alquiler catalogado fuera inferior, tendría opción a la recompra de la vivienda, recuperando su propiedad sin cargos en el momento en amortizara el resto de su valor, tasado en el momento en que adopte dicha opción, con una tasa de interés igual al incremento del coste de la vida, con el fin de que la entidad bancaria propietaria de la vivienda, aunque no se lucre por ella, no tenga nuevas pérdidas por la misma.
En su defecto, y entre quienes pudieran optar a ella, tendrían preferencia para el alquiler de una vivienda aquéllos cuyo coste estimado D de vivienda estuviera dentro de una franja inferior de la escala de alquileres, dado que quienes tuvieran ingresos superiores podrían tener la posibilidad de optar a una vivienda con un alquiler superior. Y dentro de la misma franja, deberían tener preferencia quienes tuvieran un menor coste estimado E de transporte entre dicha vivienda y su eventual puesto de trabajo, a fin de minimizar los costes globales de transporte con sus consiguientes efectos nocivos para el medio ambiente.
En cuarto lugar, y para garantizar que todo solicitante sin hogar pueda acceder a una vivienda en tanto haya viviendas disponibles, el sistema debe funcionar a medio plazo a modo de una subasta inversa, como corresponde a un mercado bien regulado en el que los precios bajan cuando la oferta excede de la demanda solvente. Así, si hubiera solicitantes que no pudieran optar a ninguna vivienda con un alquiler no superior a su coste asumible F del alquiler de la misma, se procedería a rebajar la catalogación de tantas viviendas como fuera necesario, escogiéndolas de modo que se hiciera mínimo el coste estimado E de transporte entre las viviendas en cuestión y los eventuales puestos de trabajo predeterminados de dichos solicitantes, es decir, de modo que su ubicación fuera próxima al correspondiente puesto de trabajo, minimizando así los costes globales de transporte.
Señalemos que, en tanto que los solicitantes sin un puesto de trabajo predeterminado tendrían un coste estimado de transporte E=0, podrían optar a cualquier vivienda cuyo alquiler no fuera superior al coste estimado D de vivienda de dichos solicitantes. Por tanto, solamente sería necesario rebajar la catalogación de viviendas para ellos cuando se hubieran agotado todas las viviendas de catalogación inferior. En tal caso no se podría recurrir al coste estimado E de transporte para escogerlas, y deberían utilizarse otros criterios, como el arraigo familiar o las tareas socialmente necesarias que pudieran realizar en una zona determinada.
Garantizar unos ingresos mínimos
Para que todo lo anterior sea viable es necesario garantizar unos ingresos mínimos. En caso contrario, si los ingresos mínimos fueran A=0, incluso en el caso de que se subviniera públicamente a cubrir las necesidades independientes de la vivienda (y por tanto B=0), la cantidad que podría dedicarse a sufragar la vivienda sería D=0, es decir, habría que garantizar la gratuidad de la vivienda para quienes no tuvieran ingresos. Esta es también una opción posible, pero que no resulta compatible con el modelo aquí propuesto de alquiler bajo gestión pública con un efecto reactivador de la economía.
La opción alternativa es que los poderes públicos garanticen unos ingresos mínimos que permitan subvenir a las necesidades, incluyendo el pago de la vivienda. Tal como se explicaba en el coste asumible de la vivienda, el establecimiento de dichos ingresos mínimos condiciona el alquiler mínimo de las viviendas (por ejemplo, 300€ de alquiler con unos ingresos mínimos de 1000€, o 150€ de alquiler con unos ingresos mínimos de 800€).
La propuesta sería establecer un
G. = salario social
para quien no tuviera otros ingresos, en principio equiparable al salario mínimo interprofesional neto. Dicho salario social no tendría un carácter de "beneficiencia", sino que estaría sujeto a la contraprestación de la realización de actividades de interés comunitario o de formación para la adquisición de capacidades profesionales socialmente necesarias. El conjunto de dichas actividades supondría un tiempo de dedicación equivalente al de la jornada laboral máxima ordinaria legalmente regulada (por ejemplo, de 35 horas a la semana). El coste del alquiler se establecería en
H. = (G-B)/(1+C)
Recordemos que es este caso se estimaría un coste de transporte E=0, en tanto que se asegure la proximidad de las actividades a realizar y la ubicación de la vivienda concedida. El coste H del alquiler podría abonarse directamente por los poderes públicos a la entidad propietaria de la vivienda, previniendo así posibles impagos del mismo, de modo que la cantidad entregada en metálico sería
I. = G-H
Alternativamente, y de forma subsidiaria en caso de impago de las mismas, podría establecerse también el pago directo de las necesidades vinculadas a la vivienda (luz, agua...) para evitar la interrupción de su suministro, en cuyo caso la cantidad entregada en metálico sería
I. = G-H(1+C) = B
Naturalmente, en caso de incumplimiento de las actividades de contraprestación del salario social, se dejaría de abonar éste, y en su caso se procedería al desahucio de la vivienda concedida (a menos, naturalmente, que el abandono de dichas actividades se produjera por la incorporación a un puesto de trabajo en el mercado laboral). En este caso, la satisfacción de las necesidades de alojamiento, como las de manutención u otras, se situaría en el marco de la beneficiencia o del sistema sanitario en caso de incapacidad psicológica de trabajar o estudiar, en albergues, residencias o centros hospitalarios en condiciones estrictamente controladas. Ésta, naturalmente, es una situación indeseable a la que habría que recurrir únicamente en última instancia para la preservación de la vida. El sistema de contraprestaciones vinculadas al salario social debe permitir que, salvo casos patológicos, todo el mundo pueda realizar actividades socialmente útiles, adaptando éstas a las capacidades de cada persona o alternativamente proporcionando una formación adecuada.
Debe entenderse que el sistema de salario social correspondería a personas en edad laboral, en tanto que complementariamente habría que asegurar una pensión mínima por una cantidad equivalente a las personas en edad de jubilación.
La financiación pública del salario social
Señalemos que en el modelo propuesto para garantizar el derecho a la vivienda el único gasto público directo es el correspondiente al abono del salario social, dado que en éste se incluye el coste del alquiler. Suponiendo
J. = número de personas perceptoras del salario social
el gasto público necesario será
K. = J·G
Por ejemplo, si (tal como se estima actualmente) hay un millón de personas en España sin ninguna fuente de ingresos, y se fijara el salario social en G=1000€ mensuales, el gasto público necesario sería de K=1000 millones de euros mensuales.
Si se opta por impulsar un fuerte sector público productivo, dicho gasto público, junto a otros gastos sociales, podría financiarse con los beneficios de dicho sector público. Para ello no bastaría con nacionalizar sectores estratégicos como la energía o las comunicaciones, no tanto para obtener beneficios como para garantizar su suministro a precios asequibles a la ciudadanía y a las empresas, sino que se requeriría hacer descansar en buena medida los presupuestos del Estado sobre los beneficios de las empresas públicas, más que sobre los impuestos, siguiendo así una vía socialista como la de Venezuela, donde se utilizan los beneficios del petróleo para financiar gastos sociales.
Si por el contrario se opta por mantenerse, aunque sea temporalmente, en el marco de un sistema económico capitalista, los gastos sociales deberán financiarse mediante impuestos. Y para cubrir el gasto correspondiente al salario social podría establecerse un impuesto especial fuertemente progresivo a las personas con ingresos elevados. Para ello habría que sumar todos los ingresos de cada persona, y añadir un porcentaje (calculado por ejemplo a partir del Euríbor) de su patrimonio inactivo, es decir aquél que no genera renta directamente pero supone una acumulación de anteriores ingresos.
A tal efecto habría que decidir la cantidad
L.= ingreso mínimo a partir del cual aplicar el impuesto adicional
de modo que, siendo
M. = ingreso neto después de deducir los otros impuestos
se calcularía
N. = (M-L)/L
fijándose una cuota diferencial
P. = (exp(N)-Q)/(exp(N)+Q)
de modo que con
R(N). = integral de P desde 0 a N = 2·ln((exp(N)+Q)/(1+Q)) - N
(que naturalmente vale cero si N=0, es decir, si M=L) el monto del impuesto adicional fuera
S(M).= R·L
De este modo, el ingreso neto resultante sería
T(M). = M-S = L·[1+2·ln((1+Q)·exp(N)/(exp(N)+Q))]
representa gráficamente el cálculo del impuesto adicional en el caso particular de Q=1 y L=renta media (estos valores no estaban pensados para este problema, sino para la devolución de un préstamo-renta), de modo que el área más oscura correspondería al valor de R(N) con N=3 (para M=4L), y el área más clara al ingreso neto relativo, T/L.
El parámetro Q deberá fijarse de modo que la recaudación total cubriera el gasto público total K necesario para pagar el salario social.
De este modo, si la distribución de los ingresos M viene dada por una función
U(M). = número de personas con ingresos M
deberá cumplirse
K = sumatorio de U(M)·S(M) desde L a infinito
Supongamos, por ejemplo, que tomamos L=5000€ mensuales y que la distribución de los ingresos M superiores L, calculados por tramos de un euro, es U(M)=1'5·1013/M3 , lo que supondría un número total de 300000 personas con ingresos M superiores a L (para hacer los cálculos podemos aproximar el sumatorio por la integral, de modo que obtendríamos 300000 al integrar U(M) entre 5000 e infinito). De modo que, suponiendo K=109=1000 millones de euros, debería cumplirse que la integral de
U(M)·S(M) = U(M)·L·R(N) = U(M)·L·R((M-L)/L) = U(M)·L·[2·ln((exp((M-L)/L)+Q)/(1+Q)) - (M-L)/L] =
= 1'5·1013/M3·5000·[2·ln((exp((M-5000)/5000)+Q)/(1+Q)) - (M-5000)/5000] entre 5000 e infinito valga 109.
A través de un proceso iterativo podemos encontrar que ello ocurre cuando Q=0'56831, a lo que correspondería un impuesto adicional
S(M) = 100000·ln((exp((M-5000)/5000)+0'56831)/1'56831) - M - 5000
y el ingreso neto resultante sería
T(M) = 5000·[1+2·ln(1'56831·exp(N)/(exp(N)+0'56831)] con N=(M-5000)/5000
En estas condiciones el ingreso neto resultante máximo mensual sería
V. = lim (M tiende a infinito) T(M) = 5000·[1+2·ln(1'56831)] = 9500€
En general, sería
T(M) - v =" L·[1+2·ln(1+Q)]" q="0," v="L,"-1 el impuesto adicional sólo se aplicaría a quienes tuvieran un ingreso neto después de deducir los otros impuestos mayor que
W. = L·(1+2·ln(Q))
dado que para ingresos M comprendidos entre L y W daría S(M)-0 k =" sumatorio" q="1," g="1000€," l="5000€" k="1000·J"-
* FUENTE:
www.uv.es/pla/models/derevivi.htm
* Rafael Pla López Departament de Matemàtica Aplicada de la Universitat de València.
http(-)://urbanismopatasarriba.blogspot.com/2009/11/como-garantizar-el-derecho-la-vivienda.html |
| Nombre: Antonio Marin Segovia (16/11/2009) |
E-mail: antoniomarinseg@orange.es |
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